【转载】房屋过户须知
2017-11-22 20:06:43| 分类：
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一、过户的三种方式：
1.继承方式过户:公证费200元，登记费280元，总计480元。
2.赠与方式过户:公证费1050元（交易金额的千分之三），登记费280元，契税10500元，总计11830元。
3.买卖方式过户:房子买入超过5年后卖出,无营业税、契税1%（首次购房）3500元、个人所得税（35-25）
×20% =20000元、交易费420元、登记费80元。总计24000元。
二、亲人之间过户、继承最划算——
“亲人之间的过户,赠与和继承都很划算,最划算的就是继承了。”玛雅房屋经纪有限公司代书中心负责人王正海说。当然,如果是父母子女之间的过户,继承的成本最低。只需交纳280元的登记费,没有营业税、个税和契税无。但条件比较单一,只有属于有继承关系的直系亲属之间的房产可以这么做。
直系亲属中,即便是兄弟姐妹,也不能采用继承的方式,只能选择赠与。办理赠与,则除280元的登记费外,还要缴纳3%的契税,千分之三的至千分之四的公证费。了解到,在实际操作中,因为继承是遗产人死后才可以进行产权过户,所以这种过户方式的人比较少。如果财产所有人生前没有留下遗嘱,就由法律界定。如果继承人很多,又想过户到其中一个人的名下,那么其他拥有继承权的人必须申明放弃遗产才行。
如果财产拥有者生前留下有效的法律文件,指定继承人,必须是遗产人死前曾做过公证的遗嘱才有法律效力。当然,遗产必须是被继承人生前属于个人所有的财产。
三、房子须缴营业税，赠与较划算——“目前不少购房的市民有这样的想法,用赠与过户逃避一些费用。但实际上这种方式也不省钱。当然,如果出售的房子离上次交易时间未满5年,需要交纳营业税的情况下,还是赠与划算些。”王正海说。算了算,如果是一套价值90平方米,原发票价40万，价值50万元的房屋,在其交费最高的情况下和赠与对比。一般房产买卖中,属于二套房买卖,且需要交纳营业税的情况,交费是最高的。两种交费的差别是：
赠与方式：登记费280元、契税1.5万元（3%）（二套购房）、1500元公证费（千分之3至千分之四公证费），总计交费：16780元。
买卖方式：登记费80元、契税1.5万元（3%）（二套购房）、营业税2.75万元（5.5%营业税）、个人所得税（50-40）×20%=20000万元、540元交易费，总计：63120元。
了解到,房产赠与公证具有较大的风险性,在房产过户之前如果赠与人放弃赠与,此时,即便买方已付定金,由于赠与的性质决定对卖方也无任何约束责任可追究,即便是告上法庭,法院也不易判决,这样势必会给购房者带来一定的经济损失。
四、首次购房5年以上费用最低——实际生活中,房屋过户的形式中,买卖是最常见的,也是操作较为便捷和安全的方式。但是即便在买卖方式的过户中,不同的情况,费用也是不同的。从房屋的性质上来说,商品房、经济适用房、房改房交纳的交易费也不同,分别是每平方米6元、每平方米3、每平方米1.5元,再加80元登记费。赠与和继承都不需要交交易费,只需交280元登记费。当然占大头的依旧是税费,“首次购房的,可根据购买的面积不同享有优惠。而且卖房人在房屋出售的时候,距离买房时间不足5年,要上营业税。”
1.继承的房产交易时——
五年内契税：建面小于90米1%；建面90-140米以上1.5%；二套3%。
营业税：5.55%；个税：1%；手续费：建面*6；工本费：80元；公证费：2% 夫妻1%；
五年外：契税：建面小于90米1%；建面90-140米以上1.5%；二套3%。
营业税：建面140米及以上（评估-原值）5.55%；
个税：二套及以上1%；
手续费：建面 ×6；
工本费：80元；
公证费：2% 夫妻1%。
2.赠予房产交易时（直系亲属）——
五年内：契税：建面小于90米1%；建面90-140米以上1.5%；二套3%。
营业税：5.55%；
个人所得税：1%；
手续费：建面 ×6；
工本费：80元；
公证费：2%。
五年外：契税：建面小于90米1%；建面90-140米以上1.5%；二套3%。
营业税：建面140米及以上（评估-原值）5.55%；
个人所得税：二套及以上1%；
手续费：建面 ×6；
工本费：80元；
公证费：2%。
3.赠予房产交易时（非直系亲属）——
五年内：契税：建面小于90米1%；建面90-140米以下1.5%；二套3%。
营业税：5.55%；
个人所得税：1%；
手续费：建面 ×6；
工本费：80元；
公证费：2%；
偶然所得税：20%。
五年外：契税：建面小于90米1%；建面90-140米以下1.5%；二套3%。
营业税：建面140米及以上（评估-原值）5.55%；
个人所得税：二套及以上1%；
手续费：建面 ×6；
工本费：80元；
公证费：2%；
偶然所得税：20%。
备注：夫妻更名、继承、赠予、遗失补证以原产证发证日期为准。产权以购房日期为准。
4.私产普通住宅（建面小于140米）——
五年内契税：建面小于90米1% ；建面90-140米以下1.5%：二套3%。
营业税：评估价*5.55%；
个人所得税：1%；
手续费：建面 ×6；
工本费：80元。
五年外契税：建面小于90米1% ；建面90-140米以下1.5%：二套3%。
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